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马海强 |'您身边值得信赖的物业专家...
同比房价对比. (08-19)
深圳市房地产信息系统统计口径，2008年1～7月各月商品住宅销售均价每平方米分别为15080元、16315元、13618元、11962元、11014元、12681元、16198元。6、7月份房价主要受低密度住宅入市拉动影响，造成当期房价水平过高。除去高档楼盘拉动作用，6、7月份房价为11159元/平方米、12387元/平方米。7月住宅销售均价特区内、外分别为25953元/平方米、11095元/平方米。”
但是，如果不去除高档楼盘的影响，深圳今年6月住宅的成交均价应当是12681元，比上月上升15.14%；而7月的成交均价应当是16198元，比上月上升27.73%。这种连续两个月均价大幅上涨的现象，虽然是因为高档楼盘入市所带动的，但这种成交结构所带来的均价变化，其实也是一种变化。如果只是简单地、人为地加以去除高档楼盘带来的价格上升因素，这种做法显然是不妥当的，因为前期的数据并没有相应去除高档楼盘。
其实，广州4月住宅成交均价也出现大幅飙升18%的异常现象，但广州国土房管局的分析报告并没有对数据人为处理。而是首先指出4月均价大幅上扬主要是由于成交结构性因素影响较大，然后说明4月一手住房价格较大幅度增长主要是由于价格较高的天河、越秀、荔湾等区域的交易比重有所提高，以及高档住宅集中成交，带动整体均价上涨。因为4月天河、越秀、荔湾三区成交比重从3月的26.4%提高到34.3%；单价1万元/平方米以上的高档住宅的成交比重从3月的49.9%陡升到4月的69.6%。此外，广州国土房管局还破天荒地选区了18个成交量超过2000平米的楼盘作成交均价涨跌的比较。
相形之下，同样的情况我觉得广州的处理方法显然比较合理一些，而深圳的处理手法显得有些人为调整和解读的意味，难以令人信服，也容易误导和蒙骗民众。
的确，目前楼市处于变化调整期，时常会出现成交数据与市场现实不符的状况。比如广州和深圳许多楼盘大幅降价的市场事实，在公布的成交数据中就无法反映出来。原因在于传统的分析方法只注重同比和环比，却没有与近期最高或最低价作比较。因此，我认为现在要改变过去只注重同比和环比分析的做法，要采取定量与定性分析相结合、成交数据与市场事实相结合方法，才能准确分析判断市场。
而且，我建议深圳尽快率先实现楼市数据股市化的变革，即楼市的信息发布也能像股市一样及时、准确和详尽，即使不能做到每日公布，也应力求每周、每月公布每个楼盘的成交均价、最高价和最低价以及成交量。这样，才能真正做到解放思想，按科学发展观来指导房地产的市场管理。
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